Zabrane i ograničenja Airbnba u Europi 2026.: Vodič po gradovima
Europski krajolik kratkoročnog najma mijenja se brže nego ikad u posljednjem desetljeću. Gradovi koji su nekoć bili slavljeni kao rudnici zlata za investitore u nekretnine za odmor sada uvode agresivne zabrane, stroga ograničenja i potpuno zamrzavanje dozvola. Za vlasnike nekretnina i investitore koji planiraju svoju strategiju za 2026. godinu, pravilnik je potpuno prepisan, a ignoriranje tih promjena moglo bi značiti visoke kazne ili još gore, potpuni gubitak prava na najam.
Ovaj vodič analizira gdje se primjenjuju najstroža ograničenja, koji gradovi još uvijek primaju kratkoročne najmove i zašto se sve veći broj investitora okreće srednjoročnim najmu kao sigurnijoj i održivijoj alternativi.
Zabrana Barcelone iz 2028. mijenja španjolsko tržište najma
Barcelona je zauzela najsmjeliji stav u Europi najavljujući potpuno ukidanje kratkoročnog turističkog najma do studenog 2028. Gradonačelnik Jaume Collboni potvrdio je da se svih 10,101 postojećih dozvola za turistički apartman neće obnoviti, čime će se efektivno uništiti cijeli sektor kratkoročnog najma u katalonskoj prijestolnici. Odluka, o kojoj je opširno pisalo Čuvar, ima za cilj vratiti te nekretnine na tržište dugoročnih stanova i ublažiti krizu priuštivosti u gradu, gdje su najamnine porasle za 68% u posljednjem desetljeću.
Domino efekt se već osjeća diljem Španjolske. Madrid je obustavio izdavanje novih dozvola u svojim središnjim četvrtima, dok Málaga, Sevilla i Valencia uvode zonska ograničenja u svojim povijesnim jezgrama. Investitori koji su se oslanjali na platforme poput Airbnb i vrbo Za visokoprinosne španjolske portfelje sada se žuri s restrukturiranjem. Pouka je jasna: španjolski regulatorni smjer je trajan i svaka investicijska teza izgrađena na kratkoročnom turizmu u većim španjolskim gradovima zahtijeva hitnu ponovnu procjenu.
Londonsko 90-dnevno ograničenje i Lisabonsko strogo zamrzavanje dozvola
London i dalje provodi svoje strogo 90-dnevno godišnje ograničenje kratkoročnog najma cijelih nekretnina, pravilo koje je izvorno uvedeno Zakonom o deregulaciji iz 2015., ali se sada aktivno prati putem automatiziranog dijeljenja podataka na platformi. Domaćini koji prekorače ograničenje bez dobivanja građevinske dozvole suočavaju se s kaznama do 20,000 funti. Vlada Ujedinjenog Kraljevstva također uvodi obvezni nacionalni sustav registracije 2026. godine, što znači da će svaki operater morati imati provjerljiv broj licence prikazan na popisima nekretnina. Londonske općine poput Westminstera i Camdena signalizirale su da će agresivno provoditi provedbu, posebno u zonama baštine.
Lisabonski pristup bio je još restriktivniji. Portugalski glavni grad uveo je moratorij na nove dozvole za "Alojamento Local" (AL) u većini središnjih župa još 2023. godine, a to zamrzavanje produljeno je do 2026. godine bez znakova popuštanja. Prema izvješću ReutersIako je portugalska vlada desnog centra ukinula neke prethodne mjere u vezi sa stanovanjem, ograničenje broja licenci u turističkim središtima Lisabona i dalje je čvrsto na snazi. Postojeće licence u mnogim slučajevima nisu prenosive, što je dramatično smanjilo vrijednost nekretnina za odmor prilikom preprodaje u četvrtima poput Alfame, Bairro Alta i Chiada.
Gradovi u kojima iznajmljivanje nekretnina za odmor i dalje ostvaruje snažan povrat
Ne zatvaraju svi europski gradovi svoja vrata. Nekoliko destinacija i dalje nudi povoljne uvjete za kratkoročne najmove, pod uvjetom da se pridržavate lokalnih zahtjeva za registraciju. U nastavku slijedi kratka usporedba gradova u kojima regulatorno okruženje ostaje povoljno za investitore uoči 2026. godine:
| Grad | Status regulacije | Prosječna dnevna stopa | Godišnja popunjenost |
|---|---|---|---|
| Atena, Grčka | Samo registracija svjetla | €110 | 72% |
| Sofia, Bugarska | Minimalna ograničenja | €65 | 68% |
| Tbilisi, Gruzija | Bez većih ograničenja | €55 | 74% |
| Krakov, Poljska | Potrebna registracija | €85 | 70% |
| Napulj, Italija | Samo nacionalni CIN kod | €125 | 76% |
Ova tržišta dijele zajedničku nit: potražnja za turizmom i dalje je snažna, ali lokalne vlasti još se nisu suočile s istim negativnim utjecajem na pristupačnost stanovanja kakav se vidi u zapadnoj Europi. Ulagači bi i dalje trebali očekivati stroža pravila u srednjoročnom razdoblju, posebno u državama članicama EU-a, budući da nova Uredba EU o kratkoročnom najmu (Uredba 2024/1028) standardizira dijeljenje podataka diljem bloka od svibnja 2026. Pametni operateri koriste trenutni okvir za:
- Diverzificirajte se na dvije ili tri prijateljske jurisdikcije umjesto da se koncentrirate u jednom gradu
- Registrirajte se rano u okviru bilo kojeg dobrovoljnog nacionalnog programa kako biste osigurali status zaštićenog prava
- Izgradite odnose s lokalnim upraviteljima nekretnina koji razumiju promjenjive zahtjeve za usklađenost
- Pratite sjednice općinskog vijeća kako biste saznali za rane signale promjena ograničenja
Zašto su srednjoročni najmovi pametna prekretnica za 2026. godinu
Srednjoročni najam, obično definiran kao boravak između 30 i 180 dana, nalazi se u regulatorno idealnoj zoni u većem dijelu Europe. Ne spadaju u definiciju "turističkog smještaja" u gradovima poput Barcelone, Lisabona, Amsterdama i Berlina, što znači da na njih uglavnom ne utječu zabrane i zamrzavanje licenci usmjereni na poslovanje u stilu Airbnb-a. Ciljana baza najmoprimaca također je bitno drugačija: radnici na daljinu, korporativna preseljenja, medicinski pacijenti, gostujući akademici i digitalni nomadi kojima je potreban namješten smještaj bez obveze 12-mjesečnog najma.
Financijski slučaj je sve uvjerljiviji. Iako su dnevne cijene niže od vršnih turističkih cijena, popunjenost je daleko stabilnija, troškovi prometa dramatično padaju, a operativne glavobolje poput svakodnevnog čišćenja i primopredaje ključeva praktički nestaju. Platforme poput Plavo tlo, Spotahomei Flatio izgradili su značajnu privlačnost opslužujući upravo ovu demografsku skupinu. Evo kako se dva modela uspoređuju u praksi:
- Regulatorna izloženostSrednjoročni najmovi u potpunosti izbjegavaju većinu pravila za izdavanje dozvola za kratkoročni boravak
- Kvaliteta najmoprimcaDulji boravci obično znače profesionalce s potvrđenim zaposlenjem
- Operativni troškoviTroškovi čišćenja i posteljine padaju za otprilike 70% u usporedbi s noćenjem po osobi.
- Predvidljivost prihodaMjesečni ugovori ublažavaju sezonsku volatilnost
- Fleksibilnost izlazaNekretnine se mogu prenamijeniti za dugoročni najam ako se propisi dodatno promijene.
Za investitore koji već posjeduju nekretnine u gradovima s ograničenjima, promjena je često jednostavna. Standardi opremanja, marketinški kanali i cjenovne strukture jednostavno se mijenjaju kako bi ciljali na malo drugačiju publiku. Oni koji naprave prijelaz prije vala provedbe zakona 2026. bit će u puno boljem položaju od konkurenata koji se još uvijek klade na rupe u zakonu o iznajmljivanju nekretnina za odmor koje više ne postoje.
Ukratko
Europski sektor kratkoročnog najma prolazi kroz najznačajniju regulatornu transformaciju od pokretanja Airbnba. Potpuna zabrana u Barceloni iz 2028., ograničenje na 90 dana u Londonu i režim zamrznutih licenci u Lisabonu nisu izolirane mjere, već dio trenda zaštite ponude stambenih nekretnina na cijelom kontinentu. Investitori koji rano prepoznaju ovu stvarnost i prilagode svoju strategiju, bilo preseljenjem na povoljnija tržišta ili prelaskom na srednjoročne najmove, nastavit će ostvarivati snažne prinose. Oni koji se pokušaju boriti protiv regulatornog vala vjerojatno će se naći na gubitničkoj strani kazni, prisilne prodaje i smanjenja prinosa.
Često postavljana pitanja
Hoće li Barcelona doista provoditi zabranu kratkoročnog najma iz 2028.?
Da. Gradsko vijeće potvrdilo je da se postojeće dozvole za turističke apartmane neće obnavljati kada isteknu u studenom 2028. i da se ne izdaju nove. Pravni osporavi su u tijeku, ali malo je vjerojatno da će poništiti tu politiku.
Mogu li i dalje voditi Airbnb u Londonu ako boravim kraće od 90 dana?
Možete, pod uvjetom da je nekretnina vaše glavno prebivalište ili imate građevinsku dozvolu za kratkoročno korištenje. Od 2026. godine morat ćete se registrirati i u okviru novog nacionalnog programa i prikazivati broj svoje licence na svim oglasima.
Podliježu li srednjoročni najmovi istim propisima kao i Airbnb?
U većini europskih gradova ne. Boravak od 30 dana ili dulji obično podliježe pravilima o najmu stambenih objekata, a ne zakonima o turističkom smještaju, što ih izuzima od ograničenja dozvola i zabrana. Uvijek provjerite s lokalnim vlastima jer se definicije razlikuju.
Koji europski gradovi i dalje nude najbolje prinose za kratkoročni najam u 2026. godini?
Atena, Napulj, Krakow, Sofija i Tbilisi trenutno kombiniraju snažnu turističku potražnju s relativno slabom regulacijom. Međutim, pravila o dijeljenju podataka na razini cijele EU koja stupaju na snagu u svibnju 2026. mogla bi pooštriti nadzor čak i na tim tržištima.
Koliko brzo mogu pretvoriti najam za odmor u srednjoročni najam?
Većina nekretnina može se premjestiti u roku od dva do četiri tjedna. Glavne promjene uključuju prilagodbu marketinških platformi, ažuriranje ugovora kako bi odražavali mjesečne najmove i osiguravanje da nekretnina ispunjava standarde za dugoročne najmoprimce, kao što su radni prostor i potpuno opremljena kuhinja.
Pridružite se raspravi