Europsko tržište uredskih prostora u 2026.: Velika bifurkacija između primarne i sekundarne imovine
Europsko tržište uredskih prostora ušlo je u ključno poglavlje. Dvije vrlo različite priče odvijaju se u glavnim gradovima kontinenta. S jedne strane, vrhunske uredske zgrade u središnjim poslovnim četvrtima cvjetaju s niskim stopama praznih prostora i rastućim najamninama. S druge strane, sekundarni uredski prostori bore se pod teretom rastuće praznine i odlaska zakupaca. Ova podjela, obično nazvana "bifurkacija", više nije predviđanje ili trend koji treba pratiti. To je stvarnost koja oblikuje investicijske odluke, razvojne projekte i strategije korporativnih nekretnina diljem Europe u 2026. godini. Razumijevanje gdje se tržište danas nalazi i kamo ide zahtijeva pomno promatranje obje strane ovog rastućeg jaza, kao i snažnog fenomena "bijega prema kvaliteti" koji sve to pokreće.
Podjela ureda u Europi sada je neosporna
Godinama su analitičari upozoravali da će se europski uredski sektor na kraju podijeliti na pobjednike i gubitnike. Taj je rascjep sada u potpunosti vidljiv. Prema istraživanju tvrtke CBREStope slobodnih uredskih prostora u glavnim europskim gradovima kreću se između 3% i 6%, dok postotak slobodnih uredskih prostora u sekundarnim i perifernim područjima u istim tim gradovima često prelazi 15%. Gradovi poput Pariza, Münchena i Londona najjasnije govore o tome. Pariška četvrt La Défense, na primjer, suočava se s vrlo drugačijom dinamikom od središnjih gradskih okruga, gdje je prostor A klase i dalje žestoko konkurentan.
Ono što ovu podjelu čini toliko značajnom jest njezina strukturna priroda. Ovo nije privremena neusklađenost uzrokovana jednim ekonomskim ciklusom. Umjesto toga, ona odražava trajnu promjenu u načinu na koji tvrtke razmišljaju o uredskom prostoru. Modeli rada na daljinu i hibridni modeli smanjili su ukupnu kvadraturu potrebnu tvrtkama, ali su istovremeno povećali očekivanja u pogledu kvalitete prostora koji zauzimaju. Rezultat je tržište gdje najbolje zgrade privlače više konkurentskih najmoprimaca, dok starije, manje dobro locirane nekretnine stoje prazne već nekoliko četvrtina zaredom. Jaz između ove dvije stvarnosti i dalje se širi, a malo tko od promatrača tržišta očekuje da će se uskoro smanjiti.
Prime CBD Assets i dalje pobjeđuje u utrci za najamnine
Uredski prostori vrhunske gradske četvrti diljem Europe doživljavaju ono što se može opisati samo kao tržište najmodavca. U londonskom West Endu, najamnine vrhunskih prostora dosegle su rekordne razine krajem 2025. i nastavile su rasti u 2026., s vrhunskim prostorom koji godišnje doseže cijenu veću od 140 funti po kvadratnom metru. Slični obrasci vidljivi su u gradovima poput Milana, gdje najamnine u četvrti Porta Nuova rastu za 5% do 8% u odnosu na prethodnu godinu, te u amsterdamskom Zuidasu, gdje su novoizgrađeni uredski tornjevi u potpunosti iznajmljeni prije završetka gradnje.
Nekoliko čimbenika objašnjava zašto primarna imovina i dalje nadmašuje očekivanja:
- Ograničena nova ponudaTroškovi izgradnje i ograničenja u planiranju usporili su izgradnju novih poslovnih zgrada A klase na mnogim europskim tržištima.
- ESG usklađenostNajmoprimci sve više zahtijevaju zgrade koje zadovoljavaju stroge certifikate održivosti poput BREEAM Excellent ili LEED Platinum, a obično se kvalificiraju samo vrhunske nekretnine.
- Privlačenje talenataTvrtke visokokvalitetne urede smatraju ključnim alatima za zapošljavanje i zadržavanje zaposlenika koji sada imaju mogućnost rada od kuće.
- Očekivanja u pogledu pogodnostiModerni najmoprimci zahtijevaju wellness sadržaje na licu mjesta, krovne terase, biciklističku infrastrukturu i predvorja ugostiteljske klase.
Ova kombinacija ograničene ponude i povećane potražnje stvara cjenovno okruženje u kojem najmodavci najboljih zgrada imaju značajnu pregovaračku moć. Razdoblja bez najamnine se smanjuju, a paketi poticaja postaju manje velikodušni u usporedbi s onim što su najmoprimci mogli osigurati 2022. ili 2023. godine.
Sekundarni uredi suočavaju se s rastućom krizom nepopunjenosti radnih mjesta
Slika za sekundarne uredske prostore znatno je drugačija. Zgrade izgrađene 1980-ih i 1990-ih, posebno one koje se nalaze izvan glavnih poslovnih zona, imaju stopu praznih prostora koja na nekim tržištima prelazi 20%. Podaci iz JLL pokazuje da je broj praznih sekundarnih uredskih prostora u gradovima poput Frankfurta, Bruxellesa i Madrida dosegao razine kakve nisu viđene od financijske krize 2008. U nekim prigradskim uredskim parkovima cijeli katovi ostaju zamračeni bez potencijalnih najmoprimaca u pripremi.
Izazovi s kojima se suočavaju sekundarni uredi su višestruki i, u mnogim slučajevima, samopojačavajući:
- Rizik zastarjelostiStarije zgrade često nemaju podne ploče, visinu stropova i mehaničke sustave potrebne za zadovoljavanje modernih zahtjeva stanara.
- Razlike u energetskoj učinkovitostiS obzirom na pooštravanje zahtjeva Direktive EU o energetskoj učinkovitosti zgrada, mnoga sekundarna imovina suočava se s mogućnošću da postane neiznajmljiva bez većih kapitalnih ulaganja.
- Složenost konverzijeIako se prenamjena u stambene ili višenamjenske zgrade često spominje kao rješenje, stvarna ekonomija prenamjene poslovnih zgrada ostaje izazovna zbog strukturnih ograničenja, prepreka u planiranju i visokih troškova gradnje.
- Petlja negativnog sentimentaKako se povećava broj praznih stanova u zgradi, preostali najmoprimci postaju manje skloni obnovi, što ubrzava pad.
Neka sekundarna imovina će s vremenom pronaći novi život kroz dubinsku obnovu ili prenamjenu u alternativne svrhe. Međutim, značajan dio zastarjelog europskog uredskog fonda suočava se s realnom perspektivom funkcionalnog zastarjevanja, efektivno postajući nasukana imovina u bilancama svojih vlasnika.
Bijeg prema kvaliteti mijenja strategije investitora
Bijeg prema kvaliteti nije samo fenomen zakupaca. On temeljno mijenja način na koji institucionalni investitori pristupaju europskom sektoru uredskih prostora. Veliki igrači poput Allianz Nekretnine, Hines i Brookfield su u posljednjih 18 mjeseci gotovo isključivo usmjerili svoje aktivnosti akvizicije i razvoja na vrhunsku CBD imovinu. Logika je jednostavna: na tržištu definiranom bifurkacijom, očuvanje kapitala i rast prihoda pouzdano se mogu postići samo na vrhu spektra kvalitete.
Ovaj strateški pomak vidljiv je u podacima o transakcijama. Prema Savills Prema izvješću objavljenom početkom 2026., otprilike 70% volumena europskih ulaganja u uredske prostore u prethodnih 12 mjeseci bilo je usmjereno u vrhunsku ili super vrhunsku imovinu. Nastavljeno je smanjivanje prinosa za najbolje zgrade, s prinosima vrhunskih uredskih prostora u središnjoj poslovnoj četvrti Pariza ispod 3.5%, a prinosima vrhunskih uredskih prostora u Londonu na oko 4.25%. U međuvremenu, prinosi sekundarnih uredskih prostora kretali su se u suprotnom smjeru, povećavajući se jer investitori zahtijevaju veće premije rizika za imovinu s neizvjesnim profilima prihoda.
Usporedba ova dva tržišna segmenta je upečatljiva kada se gledaju jedan pored drugog:
| metrički | Prime CBD uredi | Sekundarni uredi |
|---|---|---|
| Stopa slobodnih radnih mjesta (prosj.) | 3% na 6% | 12% do 20%+ |
| Trend najamnine | Raste od 4% do 8% godišnje | Stabilan ili opadajući |
| Smjer prinosa | sažimanje | širenje |
| Potražnja stanara | Snažne, višestruke ponude | Slaba, produžena razdoblja pražnjenja |
| Usklađenost s ESG-om | Tipično certificirano | Često neusklađeno |
| Zahtjev za kapitalna ulaganja | Umjereno (održavanje) | Visoko (potrebna je velika obnova) |
| Apetit investitora | Vrlo jak | Ograničeno i selektivno |
Ova tablica ilustrira zašto kapital i dalje teče prema primarnoj imovini dok sekundarne dionice teško privlače interes ni po kojoj cijeni. Za investitore je poruka jasna: kvaliteta nije samo preferencija već preduvjet za sudjelovanje na europskom tržištu uredskih prostora 2026. godine.
Sektor fleksibilnih ureda dodaje još jednu dimenziju ovoj priči. Operateri poput IWG i noviji fleksibilni koncepti kojima upravljaju najmodavci ugrađuju se u vrhunske zgrade, nudeći usluge ugostiteljske razine koje dodatno podižu iskustvo najmoprimaca. Ovaj model „Coworking 2.0“ briše granicu između tradicionalnog najma i fleksibilnog radnog prostora, pružajući najmoprimcima vrhunsko okruženje koje zahtijevaju uz prilagodljivost koju moderno poslovanje zahtijeva.
Ukratko
Razdvajanje europskog tržišta uredskih prostora u 2026. nije prolazna faza. Riječ je o strukturnom preusmjeravanju potaknutom hibridnim obrascima rada, ESG propisima, konkurencijom talenata i promjenjivim očekivanjima zakupaca. Imovina u glavnoj poslovnoj četvrti i dalje diktira rastuće najamnine, privlači institucionalni kapital i ostvaruje pouzdane prihode. U međuvremenu, sekundarni uredi suočavaju se s produbljivanjem krize praznih prostora s ograničenim putevima oporavka izvan značajnih ulaganja ili prenamjene. Za zakupce, investitore i developere, bijeg prema kvaliteti postao je definirajuća strategija ovog doba. Oni koji se usklade s ovom stvarnošću imaju koristi. Oni koji je ignoriraju riskiraju da ostanu u posjedu imovine koju je tržište odmaklo.
Česta pitanja
Što znači „bifurkacija“ na europskom tržištu uredskih prostora?
Bifurkacija se odnosi na rastući jaz između visokoučinkovitih poslovnih zgrada vrhunskog tipa, koje imaju nisku razinu praznih prostora i rastuće najamnine, i neučinkovitih sekundarnih uredskih zgrada, koje pate od visoke razine praznih prostora i pada potražnje.
Zašto rastu cijene najma vrhunskih ureda u centralnoj poslovnoj četvrti u 2026. godini?
Najamnine za najbolje nekretnine rastu zbog ograničene ponude novih zgrada A klase, snažne potražnje zakupaca potaknute ESG zahtjevima i strategijama privlačenja talenata te općeg bijega prema kvaliteti na europskim tržištima.
Što potiče usmjeravanje prema kvaliteti u europskim uredima?
Ključni pokretači uključuju hibridni rad koji smanjuje ukupne potrebe za prostorom uz istovremeno povećanje očekivanja kvalitete, pooštravanje ESG propisa koji starije zgrade čine manje atraktivnima te korporativne prioritete vezane uz dobrobit i zapošljavanje zaposlenika.
Mogu li se sekundarne uredske zgrade prenamijeniti za druge namjene?
Neki sekundarni uredi mogu se prenamijeniti u stambene, ugostiteljske ili objekte mješovite namjene. Međutim, prenamjena je često ekonomski izazovna zbog strukturnih ograničenja, urbanističkih ograničenja i visokih troškova obnove.
Kako se operateri fleksibilnih ureda prilagođavaju trendu bifurkacije?
Operateri fleksibilnih ureda sve više surađuju s vlasnicima vrhunskih zgrada kako bi ponudili radne prostore ugostiteljske razine s bogatim sadržajima. Ovaj model „Coworkinga 2.0“ besprijekorno se integrira u vrhunsku imovinu, pojačavajući težnju prema kvaliteti.
Pridružite se raspravi